Assegnazione di un appartamento in una nuova palazzina. Pro e contro dell'acquisto di nuove abitazioni in base a un contratto di cessione

Nell'ultimo decennio c'è stato uno sviluppo attivo nel campo della costruzione di alloggi. Oltre all'alloggio stesso, il diritto a un immobile in una casa in costruzione può diventare anche oggetto di operazioni di compravendita. È apparso un nuovo tipo di investimento: l'acquisto di appartamenti in nuovi edifici nelle fasi iniziali della costruzione degli edifici. In questo caso è possibile anche la vendita di appartamenti in nuove costruzioni con contratto di cessione.

Assegnazione: che cos'è?

Una persona che stipula un contratto di partecipazione al capitale con una società di costruzioni riceve diritti primari sugli immobili, che possono essere trasferiti a terzi.

assegnazione di un appartamento in una nuova palazzina

Cosa significa l'assegnazione di un appartamento in un nuovo edificio? Questo concetto è chiamato transazione per il trasferimento di questi diritti. Si chiama anche cessione. Le parti della transazione - venditore e acquirente - sono nominate rispettivamente cedente e cessionario.

La terza parte qui è la società sviluppatrice, poiché il contratto di cessione dell'appartamento implica il trasferimento di diritti e obblighi in relazione ad esso. Dopo la stipula del contratto, l'assegnatario risolverà tutte le questioni controverse con lo sviluppatore. La particolarità di questo tipo di compravendita immobiliare è che la transazione può essere completata prima della messa in esercizio dell'alloggio e della firma del certificato di accettazione. Il contratto di cessione è valido fino a quando il nuovo edificio non sarà legalmente messo in funzione.

Assegnazione di un appartamento in un nuovo edificio: tipologie

Esistono due tipi di transazioni di trasferimento di proprietà immobiliari.

Il primo tipo si basa su un accordo sulla partecipazione al capitale nella costruzione di un edificio residenziale. Il cedente ha diritto di vendere l'abitazione solo dopo averlo pagato per intero. In pratica, si verificano anche situazioni in cui gli obblighi di pagamento del debito vengono trasferiti all'acquirente. Fino alla messa in funzione della casa, tali contratti possono essere conclusi più volte.

vendita di appartamenti in nuove costruzioni

Il secondo tipo si basa su un contratto preliminare di vendita e acquisto. Il resto del debito viene interamente trasferito all'acquirente. Questo tipo di transazione non registra il trasferimento di beni immobili dal venditore all'acquirente. Il significato dell'accordo è che in futuro le parti sono obbligate a concludere un contratto di cessione. In caso di risoluzione del contratto, il denaro pagato viene restituito all'acquirente.

Le imprese di costruzione sono categoricamente contrarie alla firma di tali contratti per diversi motivi:

  • Da escludere la possibilità di ulteriore rivendita di immobili.
  • Gli investitori vendono appartamenti a prezzi inferiori.
  • La nuova registrazione dei diritti è un processo lungo e laborioso.

Processo di registrazione

Il trasferimento di un appartamento in un nuovo edificio è un processo in più fasi sia per l'acquirente che per il venditore.

Il venditore ha bisogno di:

  • Informa l'impresa edile della tua intenzione.
  • Ottieni il consenso ufficiale dello sviluppatore (le aziende prendono molti soldi per il rilascio di un permesso).
  • Ottieni un certificato dallo sviluppatore sull'assenza di debiti.
  • Ottieni un estratto dal registro dello stato unificato.
  • Ottenere il consenso notarile dal coniuge per la vendita di beni immobili.
  • Ottenere una conferma ufficiale del rimborso del debito dalla banca.

contratto di cessione appartamento

L'acquirente è tenuto solo a rilasciare il consenso del coniuge all'acquisto di una casa e quindi a firmare un contratto di cessione di appartamento. Un campione è solitamente disponibile presso lo sviluppatore e puoi anche scaricarlo gratuitamente su Internet. La conclusione del contratto avviene presso la sede di un'impresa di costruzioni o in uno studio legale. La registrazione può essere effettuata in qualsiasi MFC o in una divisione di Rosreestr. Al momento della conclusione del contratto è obbligatoria la presenza di un rappresentante dell'autorità di registrazione ed entrambe le parti della transazione. Inoltre, il venditore paga la tassa statale per la registrazione del documento. Il contratto viene registrato entro 10 giorni lavorativi.

punti importanti

A prima vista, la vendita di appartamenti in nuove costruzioni con contratto di cessione sembra essere una procedura semplice e lineare. Ci sono punti a cui prestare particolare attenzione.

vendita di un appartamento su incarico

Senza una terza parte, e in particolare uno sviluppatore, la transazione non può aver luogo. In caso di vendita di un appartamento mediante cessione di mutuo è richiesta anche la partecipazione della banca creditrice.

La società di costruzioni può addebitare al venditore una percentuale abbastanza elevata della transazione. Sfortunatamente, è impossibile combattere tale arbitrarietà, poiché tali azioni non sono regolate dalla legge.

L'immobile da vendere non deve essere gravato.

Rischi

La transazione è generalmente considerata sicura in quanto è supervisionata dall'autorità di registrazione statale. Tuttavia, ci sono rischi per l'acquirente.

Il contratto deve indicare l'intero costo dell'appartamento. In caso di reclamo, l'importo specificato viene restituito all'acquirente. Se il documento non indica l'importo della transazione, viene invalidato.

acquisto di un appartamento su incarico

Uno stesso appartamento può essere venduto ripetutamente su incarico, quindi è necessario familiarizzare con l'intera cronologia di tali transazioni. Il contratto di cessione non deve essere registrato. L'accordo sarà sicuro se lo registri. Il pagamento viene effettuato dopo che l'acquirente riceve il pacchetto di documenti.

Di solito, dopo che il titolare del diritto viene a conoscenza dell'insolvenza dell'organizzazione edile, segue la vendita dell'appartamento su incarico. In questo caso l'acquirente non potrà più recuperare nemmeno una parte dei fondi versati in giudizio.

L'assegnazione di un appartamento in un nuovo edificio è considerata non valida se il venditore non ha fornito un estratto della banca, i permessi scritti della banca e del promotore, nonché se il valore della proprietà è sottostimato. La transazione non è valida anche se il contratto viene stipulato durante il periodo in cui lo sviluppatore è ufficialmente dichiarato fallito.

È possibile inserire un "numero di arretrato" nel contratto?

L'assegnazione dei diritti sugli immobili non è possibile dopo la firma del certificato di accettazione o quando l'operazione di compravendita è già stata completata. La vendita può essere effettuata quando il venditore ha già ottenuto la proprietà dell'immobile. Spesso intercorre un periodo di tempo considerevole tra la consegna dell'immobile e l'acquisizione della proprietà. Prima che l'investitore principale riceva un appartamento in proprietà, può trasferire i suoi diritti - registrare nuovamente i documenti retroattivamente. Se la cessione è stipulata in base a un accordo sulla partecipazione al capitale nella costruzione, è possibile modificare la data sul certificato di accettazione. In caso di accordo preliminare, è possibile modificare la data di conclusione del documento principale.

tassazione

Il cedente, secondo il codice fiscale della Federazione Russa, deve pagare le tasse sulla vendita di immobili. Allo stesso tempo, viene riscossa un'imposta sul reddito del 13 percento sull'importo che è la differenza tra il costo dell'alloggio in DDU e in base alla cessione. Ad esempio, se un appartamento è stato acquistato da uno sviluppatore per 2000000 e venduto su incarico per 2, l'imposta viene riscossa su 100. Di conseguenza, devi pagare una tassa di 000.

Pro

L'acquisto di un appartamento su incarico è una delle moderne tipologie di investimento. Nelle fasi iniziali della costruzione, gli appartamenti vengono venduti a un costo inferiore (a volte il 5-20% in meno rispetto all'azienda) rispetto a una casa finita. Quindi, questa è una delle opportunità per risparmiare denaro quando si acquista una casa.

esempio di contratto di cessione di appartamento

Per i soggetti che hanno stipulato un accordo di partecipazione al capitale, l'incarico è l'unica opzione per non perdere il denaro investito nel caso in cui si trovino imprevisti e vuole restituirli a se stesso. La risoluzione della DDU è irta di sanzioni da parte dello sviluppatore. Inoltre, l'assegnazione consente di realizzare un profitto.

Contro

L'ovvio svantaggio è che al venditore è richiesta molta documentazione. Inoltre, la maggior parte dei documenti deve essere coordinata con la banca e lo sviluppatore. Lo sviluppatore può addebitare un interesse sostanziale per il rilascio del suo consenso.

appartamento cessione mutuo

Per l'acquirente, la cessione può trasformarsi in un inganno, poiché la DDU può essere riconosciuta dallo sviluppatore come non valida. Quindi l'assegnazione diventerà automaticamente non valida. Per non lasciarti ingannare, dovrai dedicare una notevole quantità di tempo allo studio e alla verifica della documentazione. Spesso è richiesto l'aiuto di avvocati qualificati, il che implica alcuni costi materiali.

L'assegnazione di un appartamento in un nuovo edificio è un processo che ha molte insidie. Se hai intenzione di acquistare un immobile in questo modo, il passo giusto è contattare un avvocato specializzato in tali transazioni.

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